Как продать кооперативную квартиру без согласия проживающих

Содержание

Как продать кооперативную квартиру без согласия проживающих?

Как продать кооперативную квартиру без согласия проживающих

Но чаще житель России имеет дело с ЖК – жилищным кооперативом, который отличается от ЖСК тем, что квартиры выкупаются членами ЖК у строительных организаций в готовых домах. Это выгодно и строителям, продавшим дом сразу, а не по частям, и заселившим его дольщикам, постепенно выплачивающим пай.

Выписка через суд

Выписка из квартиры через суд допустима в случае, когда семейные отношения были прекращены или пользователь жилого помещения добровольно покинул жилплощадь.

При этом, поводом для обращения в суд с иском о признании гражданина утратившим право пользования квартирой является то, что выехавший жилец не выполнил свою обязанность по снятию с регистрационного учета в органах УФМС (паспортный стол).

Когда возникают спорные вопросы о признании жильца утратившим право пользования жилым помещением, их решение требует судебного вмешательства.

Совет 1: Как выписать из кооперативной квартиры в 2019 году

1.4. Производите оплату. Порядок денежных расчетов при сделке в каждом случае определяется индивидуально. Это может быть договор с банком и передача денег через банковскую ячейку, а может быть и простая передача после подписания договора, перед регистрацией. Зависит от степени доверия друг другу сторон.

В советское время квартиры в ЖСК так просто не покупали. Нужно было человека признать нуждащимся в улучшении жилищных условий, поставить его в очередь. И квартира для него строилась в расчете на всех членов семьи. И эти члены семьи приобретали такое же право постоянного пользования, как и пайщик.

Рекомендуем прочесть:  Возвращение налогового вычета за обучение

Кого выписать из квартиры без согласия не получится

Такое положение предусмотрено пунктом четвертым тридцать первой статьи Жилищного кодекса Российской Федерации, и статьей девятнадцатой Федерального Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Выписать такого жильца без добровольного согласия не сможет ни один суд.

Приватизация кооперативной квартиры: нужно ли это делать и как осуществить процесс

  • справка о выплате взноса;
  • ордер на квартиру;
  • список членов ЖСК;
  • копия Устава ЖСК;
  • выписка из протокола заседания о принятии собственника в кооператив;
  • справка о стоимости жилплощади;
  • документы на землю;
  • техпаспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • копия гражданского паспорта и ИНН;
  • квитанция на госпошлину.

Продажа кооперативной квартиры

особенность договора купли-продажи – это отсутствие особых правоустанавливающих документов.

Во многих случаях собственник не может предоставить договор дарения или ранее заключенную письменную сделку купли-продажи, поэтому единственным документом будут справка о полной оплате всех взносов за квартиру.

При этом у владельца может содержаться и выписка из ЕГРП, и свидетельство о регистрации прав. Продажа кооперативной квартиры осуществляется только через Росреестр.

Можно ли приватизировать кооперативную квартиру

При упразднении кооператива, созданного еще в советское время, за документами следует обращаться к его правопреемнику. Это может быть ТСЖ, но оно не всегда располагает сведениями об оплате пая. Тогда следует обращаться в Росреестр, местную администрацию и выяснять, куда были переданы архивные документы упраздненного строительного кооператива.

Как правильно приватизировать кооперативную квартиру

  1. После ввода дома в эксплуатацию пайщик оформляет кадастровые документы.
  2. В течение нескольких лет происходит погашение паевого взноса.

  3. После полного погашения взноса пайщик собирает документы на квартиру и обращается в Росреестр с заявлением об оформлении прав на квартиру.
  4. После рассмотрения и принятия положительного решения сведения о новом собственнике вносятся в базу ЕГРН.

В соответствии со ст.

19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст.

31 Кодекса о не сохранении права пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений с собственником жилья не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В организации где оформлял, сказали, что на троих не оформляют.Детей,кроме меня, у родителей нет.

Вопрос: смогут ли они выписать меня (или моих будущих детей, если я туда их пропишу) из этой квартиры и лишить жилья вообще, а также продать, разменять или завещать кому то другому эту квартиру без моего согласия? Как наследуются такие квартиры после смерти собственника? Из наследников первой очереди только я и мать.

Приватизация кооперативной квартиры

Количество собираемых документов может существенно уменьшиться, если регистрация собственности по данному кооперативному дому уже проводилась. В этом случае все сведения о кооперативе уже подавались в Росреестр предыдущими пайщиками, поэтому повторять их нет необходимости. Уточняйте заранее, какие именно справки Вам понадобятся.

Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя. Но когда нужно выписаться из проданного жилого помещения? При несоблюдении этих требований очередной хозяин только что купленной жилплощади вправе обратиться в суд за принудительным снятием с учета всех членов семьи продавца.

Как выписаться из кооперативной квартиры при продаже

Снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства осуществляется либо в добровольном, либо в принудительном порядке.

В первом случае процедура максимально проста, поскольку для ее осуществления требуется сообщить об этом в территориальные органы МВД по вопросам миграции (бывшего ФМС) посредством подачи заявления.

Иными словами, предусмотрен уведомительный порядок выписки.

Особенности покупки и продажи кооперативной квартиры

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса (ст. 124 ЖК РФ).

Источник: https://russianjurist.ru/trudovoe-pravo/vypiska-iz-kooperativnoj-kvartiry

Особенности наследования кооперативных квартир: условия и порядок наследования кооперативной квартиры, особенности, необходимые документы | Жилищный консультант

Наследование – это вид правовых отношений, который регламентируется законодательством. Определение наследству дается в статьях 1110 и 1112 главы 61 Гражданского кодекса РФ.

Наследство – это личное имущество умершего гражданина, которое переходит в собственность к его наследникам. В качестве наследодателя выступает дееспособный, совершеннолетний гражданин, который имеет право распоряжаться имуществом, так как является его собственником.

Наследник – это то лицо, которое выступает получателем наследственной массы на основаниях, оговоренных в законодательстве.

Определены два вида наследования: по закону и по завещанию. При наследовании по закону, преемники определяются посредством их принадлежности к одной из очередей, а в случае наличия завещательного акта, наследующее лицо уже прописано в документе.

Особенности наследования кооперативных квартир

Согласно214-ФЗ о долевом участии в строительстве, кооперативная квартира также является объектом недвижимости. Отличие такой квартиры от приватизированной или социальной заключается в том, что изначально создается кооператив, и его члены собирают деньги на строительство жилплощади.

После этого нанимается строительная фирма и осуществляет работы. Жилые помещения делятся между пайщиками в зависимости от размера пая. Зарегистрировать свои права члены кооператива могут после того, как дом введен в эксплуатацию.

Особенностью таких квартир является то, что жилплощадь изначально носит частный характер, и нет необходимости ее приватизировать.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Если член кооператива скончался, то наследование кооперативной квартиры происходит только в том случае, когда весь пай за жилище был выплачен и дом введен в эксплуатацию. Наследник получает у нотариуса свидетельство о праве на наследование и на его основании оформляет кооперативное жилье в собственность.

Если покойный не успел до конца выплатить пай за квартиру, то уже имеющееся паенакопление становится частью наследуемой массы и наследуется в общем порядке. Квартира же остается в собственности у кооператива, и наследник не имеет право ей распоряжаться.

Если пай вносился в долях (например, супругами), то и наследоваться будет каждый пай отдельно.

В том случае, если пай за квартиру выплачен не был, а собственник и члены его семьи в помещении проживали, то за родственниками сохраняется право пользования квартиры и в будущем, если это не противоречит нормам закона. Для этого необходимо, чтобы один из наследников вступил в кооператив, согласно гл. 12 ЖК РФ.

Источник: https://jurpeppi35.com/kak-prodat-kooperativnuyu-kvartiru-bez-soglasiya-prozhivayuschih/

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных

Как продать кооперативную квартиру без согласия проживающих

При покупке квартиры покупатель хочет получить жильё без обременений. Одним из таких являются прописанные в ней жильцы. Следовательно, и продавец страдает от наличия прописанных, несогласных на продажу данной недвижимости. Это отпугивает покупателей и снижает цену квартиры. Как выйти из такой ситуации – поговорим об этом в данной статье.

Основные моменты

Несмотря на теоретическую возможность продать квартиру с прописанным человеком, на практике это весьма проблематично. Чтобы понять сложности стоит обратиться к определению самого понятия прописки.

Определения

Прописка – документальное доказательство проживания и регистрации человека по определённому адресу.

Собственник – обладатель всех прав на данную жилплощадь. Права должны быть подтверждены соответствующими документами.

Кто может быть зарегистрирован по адресу?

В квартире могут быть зарегистрированы родственники собственника, а также посторонние лица, которые он прописал на временной основе.

Если они согласны выписывать добровольно, то проблем при продаже жилья не возникнет. Но часто бывает, что они выписываться отказываются.

В такой ситуации выкупить проблемную квартиру могут предложить агентства недвижимости. Но сделают они это по заниженной стоимости, да и сами сделки такого плана часто сопряжены с рисками.

Правовые аспекты

Проблема кроется ещё и в том, что законодательство РФ не определяет однозначно можно ли продавать квартиру с прописанными жильцами. Закон требует от каждого гражданина иметь регистрацию. В случае временной регистрации, при продаже квартиры, такие лица должны быть выписаны.

А вот обладатели постоянной регистрации могут создать проблемы.

Их выписка должна соответствовать определённым правилам. Эти правила определяет Жилищный кодекс РФ. Если прописанные отказываются выписываться добровольно, собственник имеет право подать иск в суд о принудительной выписке.

Как правило, суды принимают решения по таким делам в пользу собственника недвижимости.

Как продать квартиру с прописанным человеком

При продаже такой квартиры нужно внимательно изучить все нюансы сложившейся ситуации.

Принудительная выписка

Как уже отмечено выше, возможна выписка жильцов по решению суда. При заключении договора купли-продажи владелец квартиры не должен указывать всех прописанных в ней. Но это не означает, что их там нет или что они добровольно выпишутся.

При добровольной выписке, сами прописанные обращаются в миграционную службу с заявлением. В течение трёх дней оно будет рассмотрено, и их снимут с регистрационного учёта.

Если же они отказываются, то владельцу нужно незамедлительно обращаться в суд. На основании решения суда с регистрационного учёта таких прописанных граждан выпишут принудительно.

Но для того, чтобы суд принял такое решение, необходимо доказать, что:

  • Прописанный проживает по другому адресу.
  • У него есть другая жилплощадь.
  • Он не участвует в оплате коммунальных услуг за данную квартиру.
  • Или переехал на работу в другой город на длительный срок.

То есть важно показать отсутствие связей человека с данной квартирой. Если же это для него единственное жильё, суд вряд ли примет решение о принудительной выписке.

Порядок снятия с регистрации

Выписка через суд имеет недостаток, связанный с возможностью обжалования решения. Это приводит к оттягиванию продажи квартиры и дополнительным тратам времени на судебные заседания.

Поэтому нужно стараться добиться добровольной выписки жильца. В некоторых случаях, он может попросить за это компенсацию. Обычно на такие условия стоит согласиться, так как разовая выплата является меньшей потерей в сравнении с судебными затратами.

Кто не подлежит выписке?

После покупки квартиры новый собственник имеет право потребовать всех жильцов выписаться из неё. Но есть исключения:

  • Те, кто прописался в квартире в процессе её приватизации. Поскольку до приватизации они имели равные права с собственником квартиры, то и после приватизации их выписать нельзя.
  • Если квартира перешла по завещанию и в нём указано право пожизненного проживания в ней конкретного человека.
  • Иждивенец, получающий содержание пожизненно на основании сделки. У него останется право проживать в квартире до конца жизни.
  • Если прописанный пропал без вести. В этом случае нужно разрешение суда на его выписку.
  • Бывший супруг. Если у него (неё) нет другого жилья и денег на переезд, то суд может дать годовую отсрочку. По истечении этого времени супруга выпишут.
  • Граждане, которые вносили платежи за кооперативную квартиру. Даже если они не являются официальными владельцами, наличие документов, доказывающих платежи, даёт им право пожизненного проживания в данной квартире.
  • Несовершеннолетние. Выписать их можно только в случае предоставления взамен соответствующей по параметрам жилплощади. При этом нужно получить согласие органов опеки и попечительства.

Собираясь купить квартиру, нужно внимательно изучить состав прописанных лиц, чтобы убедиться в отсутствии среди них данных категорий населения.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

Сделка происходит на основании договора. Он должен быть заверен у нотариуса. Также к договору прилагается передаточный акт. Перед составлением договора купли-продажи продавец должен выписать всех жильцов.

В самом договоре важно указать:

  • Данные сторон сделки.
  • Подробные характеристики квартиры.
  • Данные прописанных и даты снятия их с учёта.
  • Стоимость жилья и способ передачи денег.
  • Договорённость о разделе оплаты регистрационных услуг.

Завершить договор нужно датой и подписями всех участников сделки.

Риски продажи квартиры с обременением

Главный риск касается сложностей с выпиской этих лиц новым владельцем и возможностью оспорить решение суда с их стороны. Но самый главный риск в том, что среди этих лиц могут оказаться люди, которых по закону выписать невозможно. В этом случае покупатель получит квартиру с обременением на долгие годы.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/mozhet-li-sobstvennik-prodat-kvartiru-bez-soglasiya-propisannyx/

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

Как продать кооперативную квартиру без согласия проживающих

К сожалению, в жизни и юридической практике довольно часто возникают ситуации когда собственник квартиры решает ее продать, а зарегистрированные в ней жильцы с этим не соглашаются. Если придти к консенсусу не удается, возникает закономерный вопрос – а можно ли продать квартиру без согласия прописанных?

Однозначного ответа на этот вопрос не может дать ни один юрист. Законодательство России в этом случае имеет правовую коллизию. С одной стороны, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, например в соответствии со статьей 304 ГК РФ, собственник жилья имеет полное право распорядится им по своему усмотрению и для этого ему не требуется ничье согласие.

С другой стороны, в том же Гражданском кодексе РФ, а так же Жилищном кодексе РФ и, даже, в Конституции Российской Федерации определено право любого гражданина на пользование жилым помещением. Что означает однозначно, что у любого человека должно быть жилье и регистрация, в соответствии с законодательством РФ.

Вот и получается, что продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов можно, а вот выписать из нее этих жильцов уже гораздо труднее.

Ведь в соответствии с частью 2 статьи 292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру к другому собственнику не служит веским основанием для прекращения права пользования квартирой зарегистрированными там членами семьи бывшего собственника, например его бывшим супругом или супругой и детьми.

Как можно продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов и как потом их выписать?

Закон не ограничивает собственника в праве распорядиться принадлежащим ему объектом недвижимости по своему усмотрению.

Он может продавать, дарить или иным способом отчуждать квартиру, которая находится в его владении, при этом согласие зарегистрированных в ней жильцов для этого не требуется. Но новый собственник получив такое жилье, может получить вместе с ним неразрешимую проблему.

Ведь если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то выселить их без согласия органов опеки попросту невозможно.

А получить согласие этих органов можно только с предоставлением ребенку другого жилого помещения, имеющего аналогичные или лучшие условия для проживания. Поэтому покупать квартиру с зарегистрированными и живущими там детьми, автоматически означает невозможность их выселения до достижения совершеннолетия.

Еще одной серьезной проблемой для покупателя квартиры с зарегистрированными в ней жильцами, может стать жилец, в свое время отказавшийся от участия в приватизации этой квартиры.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, после такого отказа он получает пожизненное право на использование этой квартиры. Отменить регистрацию такого жильца можно только в добровольном порядке.

Ведь суд, рассматривая запрос на его выселение, в первую очередь будет учитывать его право на проживание, а только потом все остальные обстоятельства.

Конечно, выписать такого жильца из квартиры все же можно, если доказать, что он использует место проживание не по назначению и нарушает общественный порядок и права других жильцов. Но и только. Даже факт наличия у такого человека другого помещения для проживания может не сыграть никакой роли в суде.

Следующая категория лиц, с которой может столкнуться покупатель такой квартиры – это граждане, которым право на пользование помещением предоставлено по завещанию или по договору ренты. И в том, и в другом случае такое право является приоритетным в глазах закона.

Поэтому, покупая квартиру с такими жильцами нужно быть сразу готовым к тому, что придется жить с ними вместе. И так же затруднительно будет отменить регистрацию и выселить тех жильцов, которые являются недееспособными в силу физических или психических причин. Закон охраняет таких лиц и предоставляет им социальные гарантии.

В связи с этим новому собственнику жилья придется иметь дело в суде не только с самими жильцами, но и с их законными представителями, в роли которых зачастую выступают социальные государственные службы.

Итак, подводя итог, можно выделить таких граждан, при наличии регистрации которых в квартире, ее точно не стоит покупать:- Несовершеннолетние дети;- Лица, отказавшиеся от приватизации этой квартиры;- Лица, имеющие право на пожизненное пользование жильем по условиям завещания или договора ренты;- Недееспособные лица.

Остальные категории жильцов, прописанных в квартире, выставленной на продажу, можно попытаться выселить в судебном порядке. Закон предоставляет для этого немало возможностей.

В частности можно доказать в суде, что у человека есть другое жилье, что он не принимает участия в содержании и обслуживании квартиры ( попросту не платит за коммунальные услуги) или что его совместное проживание создает угрозу детям, проживающим в квартире и другим жильцам. Однако для доказывания всех этих обстоятельств может понадобится много времени и сил.

Исходя из всего вышесказанного, отвечая на вопрос – можно ли продать квартиру без согласия прописанных? Можно смело ответить – можно, но не нужно! Гораздо более рациональным подходом будет самостоятельно решить проблемы связанные с другими жильцами квартиры, путем переговоров или обращения в суд. Ведь для первоначального владельца процедура выселения может оказаться гораздо более простой и менее затратной, чем для потенциального покупателя. К тому же, отсутствие на квартире обременения в виде жильцов положительно скажется на ее цене.

 Как выписать из квартиры без согласия 

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Источник: https://jilishnik.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/item/16-mozhno-li-prodat-kvartiru-bez-soglasiya-propisannykh

Продажа кооперативной квартиры

Как продать кооперативную квартиру без согласия проживающих
Notice: Undefined variable: id_cat in /home/b/beryvseru/advicelawyer.ru/wp-content/plugins/modesco-quickadsense/quick-adsense.php on line 317

Notice: Undefined variable: conts in /home/b/beryvseru/advicelawyer.ru/wp-content/plugins/modesco-quickadsense/quick-adsense.php on line 609

Сделка купли-продажи кооперативной квартиры – это достаточно редкое явление, поэтому требует особо подхода. Давайте узнаем, что такое кооперативная квартира на самом деле и как ее правильно продать.

Кооперативная квартира представляет собой коллективное вложение в строительство жилого дома. Такие квартиры были тенденцией времен СССР и отличались тем, что участники могли вступить в кооперативное членство путем приобретения долей в строящемся доме.

особенность таких квартир — это паи, которые на современном языке означают взносы. Не стоит путать кооперативные многоквартирные дома с новостройками. На строительство таких жилых объектов вкладываются только будущие собственники.

Все расходы вносят именно они и председатель кооператива.

Вложение происходило по схеме: будущие владельцы квартир вкладывали в строящийся дом до 50% от полной стоимости жилья, а после заселения выплачивали остаток паи как ипотеку, только без процентов.

Кооперативные квартиры не принадлежат государственным или муниципальным службам, а относятся строго каждому собственнику, кто вкладывал в строительство.

Иными словами, кооперативные многоквартирные дома находятся в частной собственности, а значит, их с легкостью можно продавать, сдавать в аренду и покупать. Несмотря на это, существуют свои нюансы, которые нужно учитывать, чтобы продать кооперативную квартиру.

На данный момент такое жилье не строят, так как в 2004 году был принят Федеральный закон о долевом строительстве.

Как правильно оформить кооперативную квартиру в собственность?

В середине 30‑х годов стали появляться первые кооперативные дома, где жители страны могли самостоятельно принимать участие в строительстве.

Главной особенностью стало то, что для получения прав собственности необходимо было внести определенный пай, установленный председателем кооператива.

После распада СССР стали вводить понятия о приватизации недвижимости и тогда многие собственники решили узаконить свои права на жилплощадь. Чтобы сейчас пройти данную процедуру необходимо собрать полный перечень документов: 

  1. Справка, или квитанция о выплаченном пае в полном размере.
  2. Справка или документ, подтверждающий ваше членство в кооперативе.
  3. Технический или кадастровый паспорт на квартиру.
  4. Устав кооператива, который был ранее зарегистрирован в органе самоуправления. Устав должен содержать государственную печать и подпись.
  5. Протокол, подтверждающий пост главы кооператива, а также избранного главного бухгалтера.
  6. Полный список всех членов, состоящих в кооперативе.
  7. Подпись главного председателя и бухгалтера.
  8. Документы, полученные в БТИ.
  9. Выписка из ЕГРП, или из домовой книги.

Полный список документов необходимо предоставить в местный орган Росреестра, приложив к общему перечню паспорт и квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины. В течение установленного срока, Росреестр проверит все ваши документы, и в случае одобрения вы получите свидетельство о регистрации прав собственности.

Продажа квартиры должна осуществляться, когда у собственника на руках имеются правоустанавливающие документы и оплачен весь пай. Для этого необходимо заранее подготовить нужный список документов, который подтверждает отсутствие задолженности в указанном кооперативе, а сама недвижимость проверена на юридическую чистоту.

Какие документы необходимы:

  • свидетельство о государственной регистрации прав. Можно получить в Росреестре;
  • правоустанавливающие документы на квартиру. Например, выписку из бухгалтерии об оплате полной стоимости пая. Если ранее квартира продавалась или досталась собственнику по наследству, то необходимо предоставить договор купли-продажи или акт о передачи жилплощади по завещанию;
  • технический план из БТИ. Готовится в течение 30 дней, с учетом выходных.

Когда пакет документов будет собран, можно приступать к поиску потенциальных клиентов. Для этого можно воспользоваться как самостоятельным поиском, так и обратиться за помощью к риелтору.

Где найти клиентов:

  1. Поместить объявление на рекламных сайтах, уличных баннерах, в газетах.
  2. Обратиться в агентство по недвижимости. Выбирайте только зарегистрированные компании, которые числятся в налоговой службе. Чтобы проверить агентство на юридическую чистоту, можно обратиться в Налоговую инспекцию, заплатить госпошлину в размере 300 рублей и получить подробную информацию о риелторской деятельности компании.

Важно! Чтобы продать кооперативную квартиру быстро, необходимо устанавливать адекватную и справедливую цену. Для этого важно проводить самостоятельный анализ рынка недвижимости.

Главные особенности сделки купли-продажи

особенность договора купли-продажи – это отсутствие особых правоустанавливающих документов.

Во многих случаях собственник не может предоставить договор дарения или ранее заключенную письменную сделку купли-продажи, поэтому единственным документом будут справка о полной оплате всех взносов за квартиру.

При этом у владельца может содержаться и выписка из ЕГРП, и свидетельство о регистрации прав. Продажа кооперативной квартиры осуществляется только через Росреестр.

Продавцу необходимо предоставить потенциальному покупателю выписку лицевого счета из ЖСК, которая подтвердит отсутствие задолженности по коммунальным услугам, а также информацию о собственниках прописанных и выписанных ранее. Важно помнить, что, как и любой договор, сделка купли-продажи не осуществляется без разрешения совершеннолетних собственников (детей, родителей, супругов, родственников).

Источник: https://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/prodazha-kooperativnoy-kvartiryi.html

Если квартира приобретена в кооперативе

Как продать кооперативную квартиру без согласия проживающих

Последнее обновление: 03.02.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

В документе-основании, который нам предъявил Продавец, мы можем увидеть, что права на свою квартиру он получил от какого-либо некоммерческого партнерства – кооператива.

Наиболее распространенные «кооперативные схемы» приобретения квартир – это Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Подробнее о том, что это за схемы, рассказано в Глоссарии по ссылкам.

Нам, как Покупателю, нужно понимать, что основанием получения квартиры в собственность Продавца в этом случае служит Справка о выплате пая.

Именно после полной выплаты пая, пайщик становится владельцем квартиры.

И именно эта справка являлась основанием для регистрации в Росреестре его права собственности – то есть правоустанавливающим документом на квартиру.

Соответственно, в Титуле, в строке «Документы-основания» (или в аналогичной строке Выписки из ЕГРН), в случае с кооперативной квартирой мы должны видеть фразу – «Справка о выплаченном пае».

Это справедливо как для ЖСК, так и для ЖНК.

И в том, и в другом случае все права на квартиру до полной выплаты пая пайщиком, имел сам кооператив.

Только в случае ЖСК – кооператив сам строил дом (выступая генеральным инвестором), а в случае ЖНК – кооператив являлся покупателем квартиры на открытом рынке (как первичном, так и вторичном), которую затем передал своему пайщику, после всех необходимых выплат с его стороны.

Что такое «титульное страхование» недвижимости? От чего оно спасает? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Передача квартиры от кооператива пайщику происходит по решению правления кооператива, на основании:

  • Договора паенакопления, заключенного с кооперативом,
  • Справки о выплаченном пае, подписанной председателем, и
  • Акта приема-передачи квартиры.

После чего пайщик становится фактическим собственником квартиры (даже без регистрации своего права). Но чтобы распоряжаться своей квартирой, ему надо зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Зарегистрированное право собственности Продавца мы проверяем самостоятельно по Выписке из ЕГРН (заказать ее можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ).

Основной правоустанавливающий документ – Справка о выплаченном пае – должна быть у Продавца на руках.

А договор паенакопления и передаточный акт, хоть и не являются обязательными в данном случае, но желательно увидеть и их тоже, чтобы развеять остатки наших сомнений.

Справка о выплаченном пае не имеет единой установленной законом формы. Поэтому при проверке для нас важна будет не столько ее форма, сколько состав (содержание). В ней обязательно должна быть следующая информация:

  1. ФИО и паспортные данные пайщика (нашего Продавца);
  2. Адрес кооперативной квартиры;
  3. Сумма и график платежей за квартиру;
  4. Фраза «пай выплачен полностью» или аналогичная ей по значению;
  5. Подпись председателя правления кооператива и печать организации.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Что еще нам нужно проверить при покупке кооперативной квартиры?

Есть еще одна особенность покупки кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК). Это касается пайщиков-супругов, и права общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество (см. о нем подробнее – по ссылке в Глоссарии).

Дело в том, что момент возникновения собственности на кооперативную квартиру – это момент полной выплаты пая, а вовсе не регистрация собственности в Росреестре.

Регистрация в данном случае всего лишь удостоверяет ранее возникшее право.

Поэтому, если супруги, например, вместе выплачивали пай, а потом развелись еще до оформления права собственности, то квартира будет принадлежать им обоим, даже если собственность зарегистрирована только на одного.

Наша задача в этом случае – не только убедиться в полной выплате пая и зарегистрированном праве собственности, но и выяснить семейный статус Продавца в период выплаты пая. Если супруг/супруга Продавца принимала участие в выплате пая (даже частично), то от нее потребуется отдельное нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Для полной уверенности, имея на руках Титул или Выписку из ЕГРН и документ-основание (точнее – его копию, которую нам оставил Продавец), мы можем обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Хотя практика показывает, что если мы читаем документ-основание, и видим, что наш Продавец получил права на квартиру от кооператива (любого), то серьезных опасений это не вызывает. Тому есть несколько причин.

Во-первых, оформлением прав в любом кооперативе, как правило, занимаются штатные юристы, а значит вероятность ошибок, недосмотров и явных нарушений закона заметно снижается (по сравнению со сделками между физлицами на «вторичке»).

Во-вторых, современные ЖСК – это, обычно, аффилированные с Девелопером структуры. И если наш Продавец получил право собственности на квартиру от ЖСК (читай – от Девелопера), то вероятность, что Девелопер будет оспаривать сделку, и требовать эту квартиру назад, близка к нулю.

В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е. здесь исчерпывается срок исковой давности на возможные судебные иски, от прежних собственников квартиры, которые могли бы оспорить свою сделку с кооперативом.

Таким образом, если мы видим из документов, что наш Продавец – бывший пайщик кооператива (какого именно нам подскажет юрист), то можно считать, что это низкорисковый вариант для нашей сделки, и такая история квартиры нас вполне устраивает.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Есть, правда, и ложка дегтя в случае покупки кооперативной квартиры.

Если пайщик кооператива (наш Продавец) использовал для оплаты паевых взносов средства материнского капитала, то после получения квартиры в собственность, он обязан был включить в число собственников всех своих детей.

Если он этого не сделал, то все последующие сделки с этой квартирой могут признать недействительными по причине нарушения закона о маткапитале и нарушения прав несовершеннолетних.

Подробнее об опасности приобретения квартиры, купленной ранее на маткапитал – см. в отдельной заметке по ссылке.

Кстати, с 1 июля 2018 года Застройщикам запрещено привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов через создание ЖСК и ЖНК (подробнее об этом – см. в Глоссарии по ссылкам про ЖСК и ЖНК в начале этой заметки).

И еще Покупателю не стоит забывать, что кроме права собственности на квартиру, есть еще и право пользования (что с этим делать — рассказано на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/osnovanie-dlya-svidetelstva-o-prave/kvartira-priobretena-v-kooperative/

Как продать квартиру, обремененную зарегистрированными жильцами

Как продать кооперативную квартиру без согласия проживающих

Наличие прописанных в квартире лиц может существенно усложнить процедуру продажи такого жилья, так как имеющие регистрацию граждане могут полноправно проживать в помещении наравне с собственником. Снятие посторонних лиц с регистрации может происходить как в добровольном, так и в судебном порядке.

Правовые аспекты регистрации

Под регистрацией по месту жительства или проживания понимается внесение в единую базу данных записи об адресе места нахождения лиц на территории РФ. Законодательное регулирование вопросов регистрации осуществляется:

  • законом № 5242-1, определяющим базовые права граждан на свободу передвижения;
  • Постановлением Правительства № 713, описывающим общие правила и условия регистрации граждан;
  • статьей 292 Гражданского кодекса, содержащей описание прав зарегистрированных родственников владельца жилья и условия прекращения таких прав при отчуждении квартиры;
  • пунктами 4-6 ст. 31 Жилищного кодекса, определяющей права лиц, утративших родственные связи с владельцем квартиры.

Регистрация по месту жительства (прописка) отличается от регистрации по месту пребывания сроком действия права проживания на жилплощади.

Временная регистрация может быть получена на срок от 3 месяцев до 5-ти лет, прописка не имеет срока ограничения и прекращается только в следующих случаях, предусмотренных п. 31 Постановления № 713:

  • смене места проживания;
  • признания прописанного без вести пропавшим по решению суда;
  • смерти прописанного (или объявления погибшим судебными органами);
  • выселения в связи с утратой права проживания – по решению суда;
  • смене кочевых маршрутов – для коренных северных народов;
  • выявления факта использования поддельных документов для регистрации;
  • выявления факта фиктивной регистрации.

При перемене места проживания снятие с учета происходит за три рабочих дня, причем при наличии постоянной прописки заявление в паспортный стол или УФМС должен подавать лично выселяющейся гражданин, а не собственник квартиры.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Закон не устанавливает ограничений на отчуждение жилья с зарегистрированными лицами, но до окончания срока регистрации данные лица могут проживать в проданной квартире.Согласно п. 2 ст. 292 ГК, переоформление квартиры на нового владельца считается основанием для лишения права пользования жильем родственников продавца.

Родственники продавца обычно добровольно выписываются из проданного жилья, но в случае отказа снять с учета проблемных жильцов можно только по решению суда.

Если прописанный в продаваемой квартире гражданин отсутствует более года и установить его местонахождение невозможно, то собственнику следует перед продажей квартиры обратиться в суд с требованием признать отсутствующего лица пропавшим без вести (ст. 42 ГК), чтобы снять с учета по данному основанию.

Порядок признания гражданина пропавшим без вести описан в главе 30 ГПК РФ:

  1. собственник обращается в суд с заявлением;
  2. судья принимает меры по розыску пропавшего гражданина в местах возможного нахождения;
  3. если поиски не принесли результатов, принимается решение о признании гражданина пропавшим и назначении управляющего имуществом пропавшего лица.

При поиске судебные органы наводят справки с последнего места работы, учебы и проживания пропавшего лица с привлечением служб МВД. Поиски занимают около 30 дней.

Согласия прописанного лица на отчуждение жилплощади не требуется, если у такого лица нет доли в праве собственности, но если прописанный гражданин находится под опекой в связи с несовершеннолетием, инвалидностью или ограничением в дееспособности, то для продажи жилплощади необходимо разрешение службы опеки (п. 4 ст. 292 ГК).

При заключении сделки по продаже квартиры между родственниками прописанные лица не теряют основания для проживания в помещении, если новый владелец приходится проживающим членом семьи.

Членами семьи владельца жилья могут считаться, согласно п. 1 ст. 31 ЖК:

  • муж/жена;
  • дети, родители;
  • иждивенцы.

В отдельных ситуациях к членам семьи может быть приравнено постороннее лицо, если собственник квартиры считает его таковым.

Принудительное снятие с регистрации

Если проживающие в квартире лица не хотят добровольно сниматься с регистрации перед продажей квартиры, то продавец может обратиться в суд с заявлением о принудительном снятии с регистрации таких лиц. Важно учесть, что не подлежат принудительному выселению следующие категории граждан:

  • дети до 18-ти лет;
  • нетрудоспособные граждане, состоящие у владельца квартиры на иждивении;
  • бывшие супруги, не имеющие собственного жилья, если после развода прошло менее 6 месяцев;
  • лица, находящиеся под государственной опекой в связи с утратой дееспособности.

Для выселения данной категории лиц потребуется заключение службы опеки. Кроме того, суд может наделить правом проживания в продаваемой квартире лиц, утративших право проживания, но не имеющих другого жилья или возможности его купить или арендовать (п. 4 ст. 31 ЖК). В судебной практике срок такого проживания составляет от 3 до 12 месяцев.

Лиц, не входящих в перечисленные категории, можно вписать сразу после регистрации договора покупки квартиры как утративших право пользования жильем, согласно п. 2 ст. 292 ГК.

Иждивенцев, в том числе бывших жен/мужей собственника, которым суд разрешил проживать в помещении до разрешения жилищных проблем, можно выписать из квартиры по следующим основаниям:

  • грубое нарушение санитарных норм и правил проживания в квартире;
  • ведение деятельности, создающей угрозу для здоровья, жизни и нормального проживания других лиц в квартире;
  • использование квартиры не по назначению.

Правила проживания в жилых квартирах закреплены в Постановлении № 25.

Например, если жилец организовал в квартире частное производство, его можно выселить на основании нарушения п. 4 Правил вне зависимости от степени нуждаемости в жилье.

Обращение в суд

Обращение в суд осуществляется продавцом квартиры или покупателем по факту получения права собственности в следующих случаях:

  • когда нужно признать отсутствующего гражданина пропавшим без вести или умершим;
  • при отказе прописанных лиц добровольно сниматься с учет на основании утраты права проживания или родственных связей с владельцем жилплощади;
  • при нарушении прописанными лицами правил проживания в жилой квартире.

Истец подает в суд заявление, в котором указывает необходимость выписки (отчуждение квартиры), а также одно из перечисленных оснований.

Чтобы заявление было принято, важно доказать наличие попыток досудебного урегулирования ситуации, а также обстоятельств дела. В качестве доказательств можно привести показания свидетелей, фотографии с места проживания или копии протоколов из полиции.

Если основанием для выселения является нарушение правил содержания жилья, то к исковому заявлению нужно прикрепить акт о нарушениях, составленный представителями УК или ТСЖ многоквартирного дома.

Порядок продажи квартиры

После завершения процедуры выписки собственник может продавать квартиру, процедура осуществляется следующим образом:

  1. подготовка документов на квартиру;
  2. поиск покупателя;
  3. обсуждение цены и условий продажи;
  4. составление и подписание договора покупки;
  5. передача квартиры по акту приемки покупателю и принятие от него денежных средств;
  6. регистрация сделки в Росреестре.

Если на момент продажи не все посторонние лица были выписаны из квартиры, то в договоре нужно обязательно указать перечень таких лиц и их права на жилое помещение, иначе продажа может быть оспорена впоследствии решением суда.

Заключение

Снятие с регистрационного учета посторонних лиц, проживающих в квартире, без их согласия возможно только по решению суда. Суд принимает сторону продавца, если такие лица не состоят в родственных связях с владельцем помещения или ведут асоциальный образ жизни. Для успешного разрешения дела истцу следует собрать максимальную доказательную базу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/vypiska.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.