Постройка многоквартирного дома на ижс

Многоквартирный дом на ИЖС 2020 – можно ли строить, на участке

Постройка многоквартирного дома на ижс

Все земли, расположенные на территории РФ, подразделяются на определенные категории. Каждая территория обладает своим целевым назначением. Это налагает запрет на ее эксплуатацию с другими целями.

К одному из видов назначения участков относятся территории населенных пунктов, отводящиеся под индивидуальное жилищное строительство.

В 2020 году еще действует закон «Закон о дачной амнистии», разрешающий возведение на таких объектах жилья в упрощенном порядке, без получения разрешения на строительство. Кроме того, в отношении таких построек действует облегченный порядок регистрации прав собственности.

Существуют требования, которые предъявляются к зданиям на территориях ИЖС. На таких участках разрешено только малоэтажное строительство. Однако в последнее время большой популярностью пользуется возведение многоквартирных домов на ИЖС, что запрещено по закону.

Назначение участка

Земли ИЖС предоставляются гражданам для:

  • садоводства и огородничества;
  • возведения малоэтажного дома;
  • фермерства.

На таких территориях разрешено возводить недвижимость, предназначенную для проживания одной семьи. Жилые объекты обязательно должны иметь не более 3 этажей и один вход/выход. Допускается устраивать мансарды. Площадь объекта не должна превышать 1,5 тыс. кв. м.

Законодательная база

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ, владельцы участков должны эксплуатировать их по назначению и только разрешенными способами.

Требования к домам, которые разрешается возводить на участках индивидуального жилищного строительства, размещены в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ.

В ст. 222 п. 1, 2 ГК РФ говорится о том, что любые объекты, построенные без учета вида разрешенного использования, могут считаться самовольными постройками и подлежать сносу за счет застройщиков, которые их возводили.

Многоквартирный дом на ИЖС

Недобросовестные застройщики возводят многоквартирные дома на участках ИЖС с целью получения прибыли. Однако при этом они грубо игнорируют предписания законодательства, что является правонарушением.

Некоторые лица маскируют возведенные многоквартирные дома под индивидуальное жилье или таунхаусы. Отдельным гражданам даже удается оформить на такие объекты право собственности. Однако данное право может быть в любое время оспорено в судебной инстанции по иску от заинтересованного лица.

Судом будет назначено проведение экспертизы, в ходе которой будет определена сущность постройки. Застройщику при этом укажут на несоответствие здания виду разрешенного использования и обяжут его снести объект.

На практике инициаторами судебных разбирательств чаще всего выступают соседи, которым мешает шум от рядом стоящего дома. Кроме того, если в жилье проживает несколько семей, на прилегающей территории скорее всего будет организована стихийная парковка для автомобилей жильцов. Узкие улицы частного сектора с большей долей вероятности окажутся не предназначены для такого количества автомобилей.

Однако может сложиться такая ситуация, что у застройщика будут дружественные отношения с соседями и администрацией населенного пункта. При этом может возникнуть другая проблема, касающаяся подключения к инженерным сетям.

Мощности, которая указывается в технических условиях подключения объекта к сетям, хватает, как правило, на 1 семью.

Этого недостаточно на обеспечения многоквартирного дома, рассчитанного на несколько семей. В таком жилье, размещенном на участке ИЖС, возможны регулярные проблемы с электроснабжением, возникающие из-за перегрузок в электрической сети. Подобная ситуация может сделать затруднительным комфортное проживание в жилье.

Можно ли строить?

Итак, можно ли строить многоквартирный дом на ИЖС? Ответ на этот вопрос однозначный ‒ нельзя.

Что же остается делать добросовестным застройщикам, которые не учли категорию земли при строительстве, или гражданам, которые очень хотят возвести многоквартирный дом на такой территории?

Существует 2 варианта:

  1. Попытаться изменить вид разрешенного использования территории. Для этого необходимо собрать пакет документов и подать соответствующее заявление в местную администрацию.
  2. Оформить построенный объект как изолированное помещение, а не как многоквартирное жилье. Однако, судя по сложившейся практике, сделать это будет крайне затруднительно.

Последствия возведения без разрешения

Последствия возведения многоквартирных объектов на участках ИЖС грозят как недобросовестным застройщикам, так и гражданам, которые приобрели такое жилье.

Последствия для застройщика:

  • административный штраф в размере 40-50 тыс. рублей;
  • признание объекта самовольной постройкой и принуждение застройщика к ее сносу или сносу здания за его счет.

В настоящее время органы власти рассматривают законопроект об ужесточении наказания за подобное строительство.

Предполагается, что застройщики будут впоследствии принуждаться к штрафу в размере 1-5 млн рублей или приостановлению деятельности сроком до 90 дней. Злостных нарушителей ожидает применение обоих видов наказаний.

Последствия для покупателей квартир в домах на участках ИЖС:

  • финансовые потери;
  • лишение жилья;
  • принуждение к сносу постройки.

Граждане при этом остаются обманутой стороной. Они имеют право только требовать от застройщика возврата денежных средств и выплату компенсаций. Однако, в большинстве случаев, недобросовестные застройщики не имеют достаточного количества финансов на своих счетах для компенсации денег гражданам. Поэтому даже обращение в суд может не привести к желаемому результату.

Гражданам остается лишь быть бдительными и перед приобретением квартиры в многоквартирном доме интересоваться о категории земли, на которой возведен объект.

Как избежать мошенников?

Существует несколько рекомендаций для граждан, которые собираются приобретать квартиры при привлекательной цене.

Как избежать случаев мошенничества:

  1. Необходимо запросить у застройщика документацию. Основные бумаги ‒ свидетельство о госрегистрации права собственности, выписка из ЕГРП, кадастровый паспорт, проекты и планы. Сопоставив документы, можно увидеть разрешенное использование и назначение земли.
  2. Необходимо проверить, чтобы в разрешительном документе на строительство было указано «многоквартирный дом» или «малоэтажный дом», а не «индивидуальный жилой дом». Также в документации должна быть указана площадь объекта и его этажность, а также площадь земельного участка.
  3. Стоит познакомиться с тех. условиями на подключение объекта к инженерным коммуникациям.
  4. Стоит сопоставить информацию, содержащуюся в разрешении на строительство, с проектной документацией.
  5. Рекомендуется уточнить у застройщика порядок, в котором будет производиться регистрация прав на возведенный объект. Упрощенный порядок возможен лишь в отношении ИЖС, садовых и дачных домов.
  6. Стоит оценить содержание договора, который предлагает заключить застройщик. Это должна быть бумага о долевом участии. Такой договор должен подлежать обязательной регистрации в Росреестре. Это исключает вероятность двойной продажи.

Рекомендуется проконсультироваться со специалистом в области права, если имеются малейшие сомнения в прозрачности сделки. Такая мера позволит избежать в дальнейшем судебных разбирательств и лишения финансов.

На видео о строительстве многоквартирного дома на земле ИЖС

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/izhs/mnogokvartirnyj-dom-na-izhs/

«Многоквартирники» на землях ИЖС. История вопроса

Постройка многоквартирного дома на ижс
Сегодня с удовольствием делимся с вами размышлениямиИгоря Калитинао многоквартирных домах на землях ИЖС.

Этот текст, состоящий из двух частей, возник у автора в продолжении темы, поднятой нами в далеком 2015 годув одном из консалтинговых материалов.

ЧАСТЬ 1.

ИСТОРИЯ ПОЯВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ НА ИЖС В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

«Многоквартирники» на землях ИЖС, такие малоквартирные и такие малозаконные…

Начало проблеме многоквартирников на ИЖС было положено в 2006 году, когда цены на жильё за год по России подскочили вдвое (справочно, по Санкт-Петербургу, в среднем с 30 тыс.руб. за м2 (на начало года) до 60 тыс.руб. за м2 (на конец года)).

До этого времени не то, что бы «многоквартирников» на ИЖС не существовало – нет, они были. Только никто не делал из этого проблему.

Всегда в малоэтажной России, в период новой Российской истории (про СССР и царскую Россию вспоминать не будем), при равном разделении имущества родителей между детьми «отцовский дом», автоматически становился «многоквартирником» и каждый наследник сам решал, что дальше делать со своей долей недвижимости (пользоваться / продать / обменять).

Резкий рост цены м2 обычного многоквартирного жилья в 2006 году был обусловлен несколькими факторами, в первую очередь – резким повышением потребительского спроса, связанного в свою очередь с началом бума ипотечного кредитования (автор сам получил в 2006 году ипотечный кредит и купил в начале года квартиру по цене 30 тыс.

руб/м2, а в конце 2006 года такие квартиры продавались уже по цене 60 тыс.руб/м2). Во вторую очередь, сыграло то, что образовалось некое подобие дефицита предложения, а где дефицит – ситуация, при которой цена диктуется продавцом….

Продавцы жилья, они же застройщики, при таком высоком спросе начали наращивать темп строительства, но одна загвоздка. Чтобы нарастить темп строительства, надо чтобы было, где строить. Необходимо иметь свой «земельный банк» (земельные участки с разрешительной документацией и инженерным обеспечением/коммуникациями).

Но закупать землю в перспективу могли (и делали это) только очень крупные (и дальновидные) застройщики, – каждый без труда сможет назвать 1-2 десятка громких имен крупных строительных компаний, переживших все кризисы.

У кого земли не было запасено, были вынуждены либо закупаться ею у «лендлордов» (девелоперов), либо идти в фонд имущества СПб и создавать там жуткий ажиотаж, поднимая аукционную цену до небес и стараясь вырвать у конкурентов право застройки.

Таким образом, моментально (даже не за год) цена земельных участков подскочила вдвое и больше раз, составляя до 30% себестоимости строительства!!! На торгах (автор сам был свидетелем) цена могла вырасти в два и даже три раза от первоначальной (уже немаленькой), установленной фондом имущества.

Кто-то из застройщиков, желая сэкономить, начал брать участки без инженерной подготовки, ввязываясь с монополистами в долгие истории (авантюры) по подключению; кто-то из них «рванул» за землей в ближайшие пригороды/область, – п.Сертолово, п.Бугры, г.Всеволожск и пр.

Некоторые (основная масса средних и все мелкие) застройщики без земельного банка (и без будущего), тяжело вздохнув, начали лихорадочно искать выход из сложившейся ситуации – искать земельные участки. И вот тут на глаза им попались участки под ИЖС. С этого момента начинается массовое строительство «многоквартирников» на ИЖС.

Многие из этих застройщиков подошли к застройке на ИЖС весьма прямолинейно, можно сказать, «в лобовую», тем самым создав себе еще больше проблем.

А выведя проблему на городской (и даже федеральный) уровень – создали уже комплекс проблем еще и остальным компаниям, занимающимся малоэтажным многоквартирным, вполне легальным, строительством.

Откуда взялись покупатели долей в «многоквартиниках» на ИЖС для этих компаний? Это все те, кто в 2006 году сначала не успел, а потом уже не смог купить квартиру по новой, удвоенной цене.

Для многих, внезапное появление на рынке предложения недвижимости со стоимостью вдвое ниже рыночной цены показалось чудом, и они побежали вкладывать туда деньги, не особо разбираясь, чем вызвана такая низкая цена.

По правде надо сказать, что даже людей, разбирающихся в правах собственности, не пугала такая долевая «коммунальная» собственность, т.к. это не новая форма для России (см.выше).  Но никто не ожидал, что застройщики таких домов начнут отрываться от реальности, возводя «небоскребы» в садоводствах, а власти начнут сносить такие постройки.

УДАЧНЫЕ ПРИМЕРЫ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНИКОВ НА ИЖС

Удачные примеры строительства многоквартирников (по нашему законодательству, всё, что больше одной квартиры – многоквартирное жильё. Таунхаус тоже) на ИЖС связаны с точным соблюдением градостроительных норм и строительных правил (3 этажа, 3 метра от границы участка и т.д).

На фото примеры, которые можно считать (по мнению автора), украшением Санкт-Петербурга (последние два фото – объекты даже с явными и значительными отклонениями от разрешенных параметров, но всё равно – были введены в эксплуатацию. На последнем фото в объекте в 2009 году по суду были выделены даже квартиры, не доли.

С 2010 года подобная судебная практика была прекращена).

НЕУДАЧНЫЕ ПРИМЕРЫ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНИКОВ НА ИЖС

Неудачных примеров (со скандалом в СМИ, судами и сносами) строительства многоквартирников на ИЖС, ВЫ УДИВИТЕСЬ – но, несмотря на шум в СМИ – это не более 10% от всего объёма этого «спорного» вида строительства.  Только по Санкт-Петербургу выявлено объектов,  которые «не нравятся» городским чиновникам БОЛЕЕ 200, а получили судебное решение о сносе и снесено всего… ПЯТЬ.

И, я бы сказал, что тут дело не в нерешительности администрации, а в грамотном подходе государственного архитектурно-строительного надзора (есть еще у нас грамотные и осторожные чиновники): если формальные требования соблюдены (выполнено физически то, что прописано в законе) – с объекта снимаются претензии.

То, что кому-то из горячих и дурных чиновничьих голов кажется, что в таких домах  проживают  разные семьи и поэтому их надо сносить – это показатель чиновничьего «беспредела».

Все сносы (по России) связаны с неточным соблюдением (грубым нарушением, которое в свою очередь смеем предположить, явилось следствием чрезмерной жадности застройщика) градостроительных норм и строительных правил (более 3-х этажей, менее 3-х метров от границы участка и т.д):

Примеры по всей стране!

ПодмосковьеПодмосковьеКраснодарИркутскБарнаулЕкатеринбургЕкатеринбургКазаньСанкт-Петербург

Отдельно стоит остановиться на одном особенно «выдающемся» ОТРИЦАТЕЛЬНОМ и показательном примере. В августе 2012 года  ООО “Девелопмент Групп” на торгах в Фонде имущества СПб купила участок под ИЖС.

Участок был куплен за копейки, хотя, учитывая расположение в границах одного из престижных районов СПб, должен был стоить раз в 5-6 дороже.  И как всегда, минимальная стоимость – это признак чего? Правильно – это признак проблем.

По условиям торгов необходимо было в отведенный срок ВОССТАНОВИТЬ ПАМЯТНИК АРХИТЕКТУРЫ, находившийся на данном участке (образец деревянной дачи 19 века, фото дачи до пожара прилагается):

Памятник архитектуры: образец деревянной дачи 19 века адресу: г.СПб, ул.Сегалева, 10
Получив участок после торгов, представители ООО “Девелопмент Групп” первым делом….СОЖГЛИ остатки дачи, вывезли мусор и на её месте начали строить вот ЭТО с пафосным названием ЖК “Людовик XIV”:

Первыми тревогу подняли, как всегда, местные «активисты-градозащитники», тут же подключились районная администрация, комитеты и ведомства правительства СПб. НО. Было уже поздно:

  • Памятник архитектуры уничтожен.
  • На его месте построено неизвестно что, угрожающее соседним постройкам.

В этой постройке (домом его язык не поворачивается назвать, дальше сами увидите почему) люди уже успели купить себе «долей- псевдоквартир». Причём, на покупку несли именно накопления, т.к. банки отказываются напрямую кредитовать покупки в таких проектах.

Что в итоге получилось. С марта 2014 г. тянется решение вопроса о демонтаже дома 10 по ул. Сегалева (ЖК “Людовик XIV”).

  1. Компания застройщик исчезла.
  2. Люди потеряли деньги.
  3. Памятник архитектуры утерян.
  4. На месте памятника архитектуры теперь это в таком виде (август 2019):

Хотя, к слову сказать, в Санкт-Петербурге всё решается весьма культурно, всё таки, – «культурная столица». Не сносят даже дома, имеющие постановление суда на снос. Правда, в этих домах живут жильцы… С документами о собственности… Но это очередная отдельная история («Никитинская усадьба»)…

Вообще по Санкт-Петербургу множество примеров, когда «спорный» объект на ИЖС соседствует с «не спорным» (грамотно спланированным в разрешенных физических параметрах), причем количество вторых в разы больше.

Улица Межозерная (станция метро Озерки) –  на одной её стороне проект, введенный в эксплуатацию. На другой её стороне проект «Приозерная усадьба» от ООО «Инвестиционно-строительной компании «Невский синдикат» (ИСК «Невский синдикат»), который по суду должны снести.

Продолжение  следует …(часть 2)

Алексей Аверьянов
Генеральный директор Vesco Group

Я в социальных сетях: | Instagram | ontakte |

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vdt/mnogokvartirniki-na-zemliah-ijs-istoriia-voprosa-5d77e3a0b5e99200aeacfe77

Как не стать владельцем квартиры в доме под снос: признаки многоквартирного дома на ИЖС

Постройка многоквартирного дома на ижс

Екатерина Наумова

Основатель проекта “ЕКТА Менеджмент”, сооснователь юридической компании “ЕкаРус”, советник руководителя УК технопарка “Успенский”

специально для ГАРАНТ.РУ

Законодательством установлено, что такое индивидуальные жилые дома, а что – многоквартирные жилые дома: на основании ч. 3 ст. 48 , п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом не должен превышать трех этажей, и в нем должны проживать родственники, то есть дословно: объект предназначен для проживания одной семьи.

Это главные признаки, если говорить совсем упрощенно. Такой дом должен быть расположен на земельном участке, вид разрешенного использования которого относится к индивидуальному жилому строительству (ИЖС). Напомним, в отношении земельных участков устанавливаются виды разрешенного использования (ст.

7 Земельного кодекса РФ), и в других целях использовать их нельзя, ответственность за это предусмотрена ст. 8.8 КоАП. В границах земель населенных пунктов на ИЖС, согласно закону о “дачной амнистии” (п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г.

№ 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”), можно строить жилые объекты для индивидуального пользования и регистрировать их по упрощенной схеме – не получая разрешения на строительство и оформляя права на них также в упрощенном порядке.

В 2014-2016 годах был настоящий бум малоэтажной застройки, на который пришелся и расцвет одной “хитрой” схемы. За основу брался только параметр трехэтажности, дом регистрировался по “упрощенке” и строился как индивидуальный на земле с видом разрешенного использования – ИЖС.

Потом в доме определялись доли в праве общей собственности и фактически его распродавали как многоквартирный.

Раньше эта схема применялась повсеместно, многие недобросовестные застройщики пользовались такой лазейкой, значительно снижающей стоимость строительства за счет более дешевой земли под ИЖС, отсутствия необходимости оформления объемной разрешительной и проектной документации и ответственности за проведение инженерных коммуникаций. Также такой застройщик, разумеется, не отвечал за социальную нагрузку – школы, больницы, детсады – то, что обязаны предусматривать строители МКД. 

Люди покупали такое жилье, а потом для них наступали сюрпризы. Например, на дом в категории ИЖС выделяется всего 15 КВт – этой мощности недостаточно даже для нескольких квартир, не говоря уже про 10-15, которые могли там легко разместить застройщики, и даже более. Покупатели хватались за голову и не знали, как им выживать.

А потом еще и администрация начала выявлять такие строения, стали высылать прокурорские представления и принимать решения о сносе. И сносили, кстати, довольно массово – множество людей, купивших квартиры в таких домах, попросту потеряли свои сбережения и остались без жилья.

Такие дела редко получают широкую огласку, поскольку речь не идет о сотнях и тысячах обманутых дольщиков. Однако, примеров очень много. Например, в феврале 2020 года был снесен недостроенный многоквартирный дом в поселении Сосенское, поселок Газопровод, НП “Лесные Поляны”. В апреле снесли дом 15 на улице Магистральная в мкр. Кучино в Балашихе.

Вот еще несколько дел, которые можно изучить на сайте Московского областного суда: № 33-23058/2019 и № 2-948/2019. 

Надо отметить, что не всегда такое строительство осуществляют из-за изначального злого умысла. Прямого запрета раньше не было – вот он дом, построили три этажа с одним входом, и продали в нем долю.

Возможно, что на эту проблему не обратили бы такого пристального внимания, если бы не череда скандалов и сносов, особенно – из-за недобросовестных застройщиков, которые, пользуясь лазейкой, начали возводить огромные дома на продажу на дачных участках.

Очень часто случались истории, когда объект со спорными характеристиками попадал в судебное поле из-за заявления соседей, шокированных шумом и размахом строительства. 

Тогда встала проблема неоднозначности и нечеткости формулировок таких понятий, как “ИЖС” и “многоквартирные малоэтажные дома”.

И наши суды начали выдавать разъясняющие позиции исходя из фактических обстоятельств дела.

К текущему моменту накопилось уже порядочно разъяснений и судебной практики, чтобы перечислить основные признаки, по которым суды определяют дома как многоквартирные и предписывают их снос.

Как я уже упоминала, в соответствии Градостроительным кодексом РФ определено, что индивидуальный жилой дом – это дом, предназначенный для проживания одной семьи, это один из основных признаков, который был определен в Верховном суде Российской Федерации.

Собственник может построить на земельном участке ИЖС дом не выше трех этажей и высотой не более 20 метров, площадь дома – до 1,5 тыс. кв. м., но жить в нем могут только люди, которые приходятся друг другу родственниками.

Недавно мы проводили строительную экспертизу трехэтажного объекта, возведенного на земле ИЖС. Комиссия прибыла на объект и зафиксировала: на каждом этаже расположено несколько отдельных пронумерованных квартир, с отдельными санузлами, кухнями и своим выходом в коридор.

Таким образом, суд установил, что в каждом изолированном помещении проживали семьи, не связанные с застройщиком родственными отношениями. 

Примерно в то же время, что и разъяснения по родственным отношениям, суды давали разъяснения о том, учитываются ли мансарды и подвалы в общей этажности. Три-четыре года назад считалось, что если есть три этажа и подвал – это уже признаки не индивидуального, а МКД.

В моей практике, кстати, я не раз встречала такую схему: при строительстве регистрировали мансарду как нежилое помещение, и потом продавали ее как часть двухъярусной квартиры.

Однако, насколько мне известно, данный признак многоквартирности дома сейчас многие считают несущественным. 

Многоподъездность также является одним из вполне однозначных признаков многоквартирного дома: кто будет строить индивидуальный дом с несколькими подъездами? Недавно, на основании определения суда, мы проводили экспертизу одного дома в Московской области, чтобы решить, обладает ли он признаками многоквартирности.

Это был двухподъездный дом в 1 тыс. кв. м, огромная махина с колоннами, построенная на земельном участке ИЖС. Внутри дом был не достроен, и поэтому экспертам было сложно определить, какое количество семей могло бы в нем проживать.

Видимо, застройщик понимал, что будет проводиться экспертиза, и намеренно не стал доводить стройку до конца. Теперь этот спор будет решаться в суде. В этом доме в Московской области эксперты обнаружили, что застройщик предусмотрел развод коммуникаций по отдельным изолированным помещениям.

Но это так называемый “косвенный признак” многоквартирности, и принимать решение на одном этом основании суд, по-хорошему, не должен. 

В 2014-2016 годах подобные случаи были на слуху, и потенциальные покупатели недвижимости чаще всего были осведомлены о подобных схемах от знакомых или из СМИ. Но вместе со спадом “бума” такой застройки становится все меньше, а также меньше и осведомленность людей.

Поэтому отдельные примеры встречаются до сих пор – и как наследие активной застройки прошлых лет, и появляются новые хитрецы, которые открывают для себя подобные обходные пути.

Очень много таких объектов сейчас в Краснодарском крае, где много земель с категорией ИЖС, и еще больше – желающих строить на них многоквартирные дома; время от времени подобные случаи все еще встречаются и в Московской области. 

Что делать, если стал собственником такого жилья?

Во-первых, знать и помнить, что обходные маневры этого рода сегодня могут вылиться в серьезные проблемы. Если в 2014-2016 годах вопрос “легализации” МКД на земле ИЖС решался через местный Совет депутатов, то сейчас такие объекты сложно вывести в правовое поле. Нужно менять вид разрешенного использования и зонирование земельного участка, однако это сложно, дорого, и не всегда возможно. 

Что делать, чтобы не стать собственником такого жилья?

Напомню, это может быть сделкой повышенной опасности. Что должно насторожить в первую очередь, так это цена. Квартиры на несколько порядков дешевле рынка чаще всего встречаются в малоэтажном МКД, возведенном с нарушениями законодательства.

Достаточно высока вероятность того, что такой объект, согласно российскому законодательству, могут признать самовольной постройкой и вынести решение о сносе. Конечно, можно будет через суд требовать возврата денег и компенсацию убытков.

Однако, на практике, у застройщиков не всегда могут быть для этого средства, учитывая также, что не всегда полная стоимость фиксируется в договоре купли-продажи. Поэтому обязательно проверяйте законность возведения дома и продажи квартир, а также полномочия продавца на отчуждение недвижимости. 

Порядок действий при покупке квартиры в малоэтажном доме: 

  1.  запросите и тщательно изучите всю документацию от застройщика: свидетельство о регистрации и устав юридического лица, разрешение на строительство, договор аренды земельного участка или документы о праве собственности;
  2. обратите внимание на тип договора, который вам предлагается заключить: это договор на участие в долевом строительстве или покупка доли? Последний вариант однозначно должен вас насторожить: именно такой формат используется в сделках с незаконно возводимыми многоквартирными домами;
  3. проверьте целевое назначение участка, на котором ведется строительство – это самое главное. Это можно сделать, заказав выписку из Росреестра. 

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/naumova/1422884/

Рядом с моим участком построили многоквартирный дом

Постройка многоквартирного дома на ижс

В 2017 году я купил недостроенный дом на краю небольшого приличного поселка. С двух сторон дом окружали живописные поля. Въезжать я не торопился: заканчивал дела по работе и копил на ремонт.

Когда наконец-то вплотную занялся отделкой, то обнаружил в 50 метрах от своего участка интересную стройку. На участке под индивидуальное жилищное строительство возводили ровный прямоугольный дом размером 15 × 20 метров. Через год он превратился в трехэтажный дом на 12 квартир.

Самое начало стройки в живописном полеПоле стало менее живописным, зато стройка подходит к концуЭто не мой дом, но здания такого типа строят в нашем поселке

Меня это совсем не обрадовало.

Получается, на нашей тупиковой улице в одночасье появятся 12 семей. Они будут в 12 раз активнее использовать электричество с нашей устаревшей подстанции.

А автомобильный поток сразу увеличится на десяток машин либо автобусом станут пользоваться на 30—50 человек больше.

Центральной канализации и водопровода в поселке нет. Куда будут сливаться нечистоты в таких масштабах — тоже вопрос. В конце концов, если это индивидуальный жилой дом, то по закону квартиры в нем купить нельзя. Поэтому вызывает беспокойство социальный статус людей: кто будет тратить миллион на квартиру в здании сомнительной легальности?

Можно ли доказать, что такие соседи нарушают мои права? Ценность моей земли ведь будет падать. И вообще, что делать в таком случае?

Владимир

  1. да, это законно и никаких ваших прав не нарушает;
  2. нет, это незаконно, поэтому можно жаловаться.

Самостоятельно оценить законность стройки вы не сможете, но я объясню, на какие моменты надо обратить внимание и кто может проверить, не нарушены ли ваши права

Скажу честно, маловероятно, что кто-то начал строить многоквартирный дом без законных оснований. Времена уже не те, чтобы безнаказанно строить где попало и без документов. Даже крупных застройщиков, нарушающих правила, заставляют сносить целые дома.

Чтобы начать строить индивидуальный жилой дом, не нужно иметь проект или получать разрешение на строительство. Понадобится только отправить уведомление о строительстве индивидуального жилого дома.

Так что крайне маловероятно, что стройку начали без соответствующих разрешений. Другое дело, что теоретически какие-то из этих бумаг хотя и выданы по-настоящему, но не на законных основаниях. Вот это можно проверить.

И в первую очередь нужно смотреть на землю.

Виды разрешенного использования бывают:

  1. основные;
  2. условно разрешенные;
  3. дополнительные, которые используются вместе с основными.

Возьмем, например, жилой дом и парковку. Основной ВРИ — жилая застройка, а дополнительный — автостоянки и парковки.

Основные и дополнительные ВРИ устанавливает орган власти того уровня, к которому относится земля: муниципалитет, субъект РФ или РФ. Вид разрешенного использования городской земли, как правило, определяет местная власть. Она принимает градостроительный регламент «Правила землепользования и застройки», где прописано, в каких зонах города какие земли и что на них можно строить.

Категорию земли поменять сложно. Требуется не просто уведомить об этом собственника, но и получить одобрение органов власти, в чьем ведении находится земля.

Скорее всего, для застройщика это не составило проблем. Если ваш поселок не относится к землям города, а считается самостоятельным поселением, у него вполне может вообще не быть градостроительных регламентов. А значит, застройщику нужно было только обосновать в местной поселковой администрации такое изменение ВРИ.

Проверить ВРИ можно на публичной карте Росреестра. Найдите необходимый участок по кадастровому номеру или координатам и посмотрите его ВРИ.

Я попробовал найти участок, на котором расположен спорный дом, о котором вы пишете. Судя по публичной карте, пока он предназначен для индивидуального жилищного строительства.

Это достаточное основание, чтобы попросить проверить законность строительства многоквартирного жилого дома.

Что касается подстанций и снабжения дома ресурсами, тут все просто.

При разработке проекта строительства проектировщик обязан учитывать существующие сети и нагрузку на них, а снабжающие организации выдают технические условия, чтобы подключить дом к сетям.

Если номинальной мощности сетей недостаточно, подключение не разрешат. Или застройщик должен будет построить дополнительные подстанции самостоятельно.

На самом деле там много нюансов, но суть одна: если мощностей не хватает, проект не разрешат реализовывать без дополнительных условий, например об увеличении мощностей или реконструкции сетей.

Теоретически можно допустить, что технические условия при разработке проекта выданы без учета реальной нагрузки на сети, но проверить это самостоятельно, без эксперта, невозможно. В любом случае без технических условий, подтверждающих, что существующих мощностей хватит на новый дом, проект просто не пройдет экспертизу.

К сожалению, закон никак не защищает вас от того, что ваша земля и вид из окна утратят былую привлекательность из-за соседней стройки. Это ваши личные риски как домовладельца. Если дом строится по всем правилам, то даже реальное удешевление рыночной стоимости вашего имущества не будет нарушением прав.

Кроме того, в настоящий момент не существует механизма, который помог бы доказать суду, что стоимость вашего имущества уменьшилась. Почитайте об этом в моей статье о том, как у жителей многоквартирного дома прямо напротив окон построили еще один дом.

Самостоятельно оценить законность стройки вы не можете, и реальных рычагов воздействия на застройщика у вас нет. Остается только попросить надзорные органы проверить, не нарушены ли ваши права и законно ли выданы застройщику бумаги.

В первую очередь проверять законность строительства должна прокуратура и инспекция государственного архитектурного и строительного надзора. Но начать лучше с прокуратуры, поскольку в нее легче всего обратиться через госуслуги.

Опишите ситуацию своими словами, укажите адрес и месторасположение объекта. Уточните, что в соответствии с публичной картой Росреестра все земельные участки в этом месте отведены под ИЖС. При этом вы видите, что строят многоквартирный дом.

Попросите проверить законность выдачи разрешения на строительство и технических условий.

Если прокуратура нарушений не найдет, реальных перспектив победить в борьбе с застройщиком, если вы лично не знаете о каком-то нарушении, у вас нет. Вдобавок не исключено, что застройщик сейчас как раз оформляет бумаги на смену ВРИ и к моменту, когда здание будут вводить в эксплуатацию, все документы окажутся в порядке. Это не совсем правильно, но придраться к земле будет уже сложно.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/zemli-izhs/

Многоквартирный дом на участке ИЖС

Постройка многоквартирного дома на ижс

Земельный участки, находящиеся в пределах Российской Федерации, делятся на категории в соответствии с их целевым назначением. Об этом говорится в ст.7 Земельного кодекса РФ.

Целевое назначение отдельной категории связано с недопустимостью использования ее в иных целях.

Одним из видов разрешенного использования участков земли, расположенных в землях поселений, является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В 2020 году продлено действие закона о «дачной амнистии», который позволяет строительство на таких территориях жилищных объектов по упрощенной схеме, т.е. не требуется получать разрешение на строительство.

Также к таким строениям применяется упрощенный порядок оформления прав в службе Росреестра.

Согласно законодательству, действуют нормы в отношении индивидуальных домов на земельных участках ИСЖ. Такие земли предусматривают размещение только малоэтажных зданий. Но сейчас все более распространено сооружение на них многоквартирных домов, что не разрешено действующими нормативными актами.

Возможности использования участков

Согласно нормам Земельного кодекса РФ, для возведения жилого дома предоставляется отдельный земельный участок.

Обычно он расположен в пределах населенного пункта (сельского или городского поселения).

Собственник земли может построить на участке ИЖС дом не более 3-х этажей и не выше 20 метров, площадь дома не может превосходить 1500 квадратных метров.

В соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект ИЖС состоит из комнат, а также вспомогательных помещений (коридоры, кладовые и т.д.), которые предназначены для удовлетворения физическими лицами бытовых и других нужд.

Жилые дома на таких участках не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости.

Правовые основания

В силу нормативов ст. 39.18 Земельного кодекса РФ гражданам предоставляются земли, находящихся в муниципальной или государственной собственности.

Участки выделяются гражданам в следующих целях:

  • Для строительства малоэтажного индивидуального жилого дома;
  • ведения личного подсобного хозяйства в границах поселения;
  • для огородных, садовых работ, фермерства.

Регулируют вопросы предоставления населению участков земли под возведение частных домом указания ст. 16.4 Федерального закона от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

В этом законе определены принципы развития частной застройки, развития территорий на рынке недвижимого имущества и формирования доступного жилья для российских граждан.

Многоквартирный дом на участке под ИЖС

Нерадивые строительные компании занимаются постройкой многоквартирных жилых домов на землях под ИЖС для получения выгоды. Но это является серьёзным нарушением требований законодательных норм.

Отдельные застройщики скрывают построенные МКЖД под частные жилые дома или дома блокированной застройки. Даже если на данные объекты получается зарегистрировать право собственности, оно может быть оспорено в судебном порядке по исковому заявлению граждан, чьи интересы нарушает возведенная постройка.

В судебном порядке назначается экспертиза, в процессе которой выявляется факт, является ли построенный дом многоквартирным. В случае нарушения в отношении застройщика выносится предписание о нарушении возведением объекта недвижимости, не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка.

Фактически чаще всего истцами по заявлению об устранении нарушения их прав являются владельцы соседних участков, которым мешают проводимые строительные работы.

Помимо этого, если в построенном здании будут проживать большое количество жильцов, то на придомовой территории может быть расположено множество автомашин.

Даже, если застройщик сможет уладить спорные вопросы с собственниками соседних участков, могут возникнуть проблемы с подключением дома к сетям инженерных коммуникаций.

Тех. условия подвода коммуникаций обычно содержат параметры мощностей для снабжения одной семьи. Поэтому их будет недостаточно для обеспечения большого здания, в котором будет расположено несколько квартир с жильцами.

В многоквартирном доме, расположенном на земле под ИЖС, могут возникать перебои с электричеством, происходящие вследствие перегрузок с электроснабжением.

Данные обстоятельства могут привести к невозможностью нормального проживания в жилом помещении.

Таким образом, строительство многоквартирного дома на земельном участке ИЖС не разрешается.

Как же поступить в ситуации, если строительные работы уже начаты, но застройщик не учел назначение земли, или лицам, которые имеют намерение построить многоквартирный жилой дом на этом участке?

Возможны два варианта:

  1. Попробовать сменить вид разрешенного использования земельного участка. Чтобы изменить его нужно подготовить комплект документов и составить заявление по установленной форме в орган местного самоуправления.
  2. Оформить возведенный объект недвижимости в качестве отдельного помещения, а не как многоквартирный дом. Но, учитывая последнюю практику, выполнить это довольно непросто.

Возведение дома без разрешения

В результате строительства многоквартирного дома на землях под ИЖС недобросовестного застройщика могут привлечь к мерам ответственности, в соответствии с действующими нормами законодательства.

Санкции в отношении застройщиков, нарушивших целевое назначение участков под жилищное строительство:

  • Штраф согласно КоАП РФ, который составляет до 50 тысяч руб.;
  • признание построенного здания незаконной постройкой и принуждение построивших его лиц к принудительному сносу либо к сносу объекта сторонней организацией с отнесением всех расходов на застройщика.

В 2020 году органы государственной власти ужесточили ответственность за такие самовольные действия, которые влекут наложение следующих штрафов:

  • в отношении граждан – от 2 до 5 тыс. руб.;
  • на должностных лиц — от 20 до 50 тыс. рублей;
  • на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юр. лица — от 20 до 50 тыс. руб.;
  • на организации — от 500 тыс. до 1 млн. руб.

Также может применяться в качестве санкции административная приостановка их деятельности сроком до 90 суток.

Возможные последствия для приобретателей квартир в таких многоквартирных домах:

  • денежные убытки;
  • лишение купленной жилплощади;
  • принудительный снос жилья.

В итоге самовольной постройки многоквартирного жилья на землях ИЖС граждане могут воспользоваться только гражданско-правовыми методами защиты своих нарушенных прав, а именно потребовать через суд возврата уплаченных денежных средств и компенсации убытков.

На практике, зачастую у таких фирм-застройщиков не имеется денежных средств на расчетных счетах для покрытия убытков всех обманутых граждан.

Поэтому перед покупкой жилья в МКЖД стоит тщательно проверять документы, касающиеся правового статуса и назначения земельного участка, на котором построен объект недвижимости.

Как избежать мошенничества

Чтобы не стать жертвой мошеннических схем, можно воспользоваться несколькими советами.

При покупке квартире стоит проверять следующие документы:

  1. В первую очередь следует проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости (посмотреть свежую выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, план участка и проектную документацию на дом). В документах на земельный участок посмотреть каково назначение и вид его разрешенного использования.
  2. Следует проконтролировать, чтобы в разрешении на строительство фигурировал термин «многоквартирный дом», а не индивидуальное жилье. Кроме того, в документах указывается площадь здания, а также количество этажей и площадь самого участка.
  3. Следует обратить внимание на технические условия подведения к дому инженерных сетей.
  4. Необходимо соотнести сведения, имеющиеся в разрешении с проектом на дом.
  5. Стоит узнать у строительной фирмы порядок оформления прав собственности на выстроенный объект. По упрощенной схеме можно зарегистрировать только объекты на землях ИЖС и дачных (садовых) участках.
  6. Договор с застройщиков должен обязательно пройти процедуру регистрации в службе Росреестре. Такой договор носит название договора участия в долевом строительстве и заключается в соответствии с ФЗ-214. Это сведет к минимуму вероятность мошенничества со стороны застройщика.

Также рекомендуется обратиться за консультацией к грамотному юристу, если возникают какие-либо сомнения относительно прозрачности предстоящей сделки.

Нормы минимального размера земельного участка под ИЖС, смотрите здесь.

: Законно ли строить многоквартирный дом на землях ИЖС?

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/mnogokvartirnyj-dom-na-uchastke-izhs/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.