Продажа квартиры приобретенной с использованием материнского капитала

Содержание

Продажа квартиры с материнским капиталом

Продажа квартиры приобретенной с использованием материнского капитала

Как можно продать квартиру с маткапиталом – пошаговая инструкция. Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом и как разделить такое жилье при разводе – разбираем подробности.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал относится к мерам государственной поддержки семей с детьми, является одним из видов бюджетного финансирования. А бюджетные деньги должны расходоваться строго по назначению и выполнять целевую функцию – в данном случае, улучшать жилищные условия детей и семьи в целом.

За исполнением законов и правил в этой сфере следят сотрудники пенсионного фонда, прокуратуры, органов опеки и попечительства. Основные нормативные акты – Закон о поддержке семей с детьми №256–ФЗ и Правила направления материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства РФ №862.

Законодательство не запрещает продажу квартиры, приобретенной на материнский капитал, но продавать ее придется с учетом ограничений, которые накладывает государство. Закон защищает детей от ухудшения жилищных условий, препятствует совершению фиктивных сделок для обналичивания материнского капитала.

Отдельный вопрос – как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом. Помимо обычных ограничений по использованию материнской субсидии, возникают еще требования и ограничения банка. Однако и в этом случае можно продать купленную на материнский капитал квартиру, если действовать в рамках закона.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал – пошаговая инструкция

Для начала рассмотрим последовательность шагов по продаже купленной на материнский капитал квартиры, по которой не привлекался банковский кредит или он уже погашен (ипотека выплачена, обременение снято).

1.   Разобраться с выделением долей – выполнить требования ПФР 

Используя материнский капитал, родитель или заменяющий его человек обязуется перед Пенсионным фондом выделить всем членам семьи (и детям – в первую очередь) доли в приобретаемой квартире.

Если покупается готовое жилье, доли выделяются сразу при покупке.

Если квартира оплачивается маткапиталом на стадии строительства или с привлечением ипотечного кредита, то на выделение долей дается полгода после оформления свидетельства о собственности или завершения выплат по ипотеке.

После выделения долей обязанности, связанные именно с использованием материнского капитала, заканчиваются. Однако остаются ограничения, связанные с распоряжением жилплощадью, принадлежащей несовершеннолетним.

И вот в этом отношении дальнейшие сделки с квартирами контролируются органами опеки и попечительства, что ограничивает продажу квартир с детскими долями вне зависимости от того, использовался ли при покупке материнский капитал.  

2.   Найти подходящий вариант продажи квартиры, купленной на материнский капитал  

Как правило, купленную на материнский капитал квартиру нельзя просто продать – детям будет негде жить. Исключение из этого правила – если ребенку требуются деньги на дорогое лечение. Учитывая приоритет жизненно важных интересов ребенка, орган опеки может дать разрешение на продажу квартиры без покупки нового жилья.  

Вообще, идеально подходит вариант с обменом жилья, или хотя бы одновременной продажи и покупки другой квартиры или дома.

Нужны веские основания для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему – например, улучшение качества или размера жилья, переезд семьи в связи со сменой места работы родителей, переезд из города в деревню или в другой регион по медицинским показаниям и тому подобное. При этом должны соблюдаться определенные условия:

  • в собственности ребенка будет не меньшее количество квадратных метров или доля в квартире, чем до этого;
  • новое жилье должно располагаться в не менее комфортном доме, чем до переезда – обмен нового жилья на развалюху не одобрят;
  • приветствуется переезд с окраин в центр города, из провинции в столицу;
  • кадастровая стоимость новой квартиры должна отличаться в большую сторону от старой (ну, или хотя бы стоимость детских долей должна стать выше, а не ниже).

Если новое жилье будет приобретаться с использованием ипотеки или число собственников в нем будет больше, чем в старой квартире, то опека может не согласовать такую сделку. Это будет ухудшением жилищных условий и способно повредить интересам ребенка. Как вариант, можно попробовать выделить детям доли в квартире родственников на время квартирной неопределенности.

3.   Согласовать сделку с органами опеки и попечительства  

Любые сделки, которые могут привести к отчуждению жилых помещений, принадлежащих детям, требуют разрешения от органа опеки и попечительства, иначе они не пройдут государственную регистрацию. Если каким-то образом даже удастся зарегистрировать такую сделку без согласия органа опеки, то это будет мошенничеством и повлечет, как минимум, расторжение договора.  

Исключением является ситуация, когда ребенок достигает возраста 18 лет и становится совершеннолетним. С этого момента органы опеки перестают защищать его интересы. В результате может получиться так, что доля старшего ребенка уменьшится при смене квартиры: доля его несовершеннолетних братьев и сестер не может быть уменьшена по закону, а вот его собственная доля такой защиты не имеет.  

Для получения разрешения на сделку нужно предоставить пакет документов в орган опеки:

  • заявление на получение разрешения на продажу – пишут оба родителя на бланках, которые можно взять у сотрудника органа опеки;
  • паспорта и свидетельства о рождении (если нет паспорта) владельцев квартиры, включая детей;
  • свидетельство о браке или о разводе;
  • свидетельство о собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
  • договор, по которому возникло право собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • справка о зарегистрированных лицах – если ребенок не прописан в этой квартире, то нужна справка с места его постоянной регистрации;
  • справка о технической характеристике квартиры.

Единого административного регламента работы органов опеки пока нет, поэтому на разных территориях требования к документам могут различаться.

Могут и принять различные решения в одинаковых ситуациях, поэтому до подписания документов – в том числе и договора задатка, – следует проконсультироваться в опеке и узнать мнение чиновников относительно продажи квартиры с детскими долями.

 Если ребенок не входит в число собственников квартиры, а лишь зарегистрирован в ней по месту жительства, то получать разрешение органа опеки не нужно. 

4.   Пройти государственную регистрацию                                                        

В процессе подготовки сделки нужно серьезно проверить весь пакет документов – как по приобретаемой квартире, так и по своей, купленной на материнский капитал.  

Перед продажей доли членов семьи в квартире должны быть выделены в соответствии с соглашением, которое хранится в Пенсионном фонде с момента обращения родителя за материнским капиталом. Пройти согласование будущей сделки по продаже квартиры в органах опеки может быть нелегко, но это – лишь часть работы с документами.  

Органы опеки следят за соблюдением прав детей на сохранение доли в квартире, и на этом их зона ответственности заканчивается. Обеспечение юридической безопасности сделки целиком ложится на плечи родителей. Выбрать безопасный вариант обмена, продажи и покупки нового жилья, – все это требует сбора максимально полной информации.  

Наиболее надежный источник достоверных сведений о недвижимости – базы данных Росреестра.

Выписки из ЕГРН бывают разных видов и содержат не только информацию о текущей принадлежности квартиры, но и об истории перехода права собственности, об ограничениях и обременениях, о кадастровых номерах объектов, из которых был выделен данный объект (например, разделение квартиры на комнаты). Быстро получить любую выписку из государственных баз недвижимости можно через онлайн–сервис ЕГРН.Реестр, указав только адрес или кадастровый номер.  

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно только через нотариуса, поскольку обязательно выделяются доли членов семьи, а все долевые сделки удостоверяются нотариально.

5.   Сообщить в органы опеки о выполнении условий разрешения

После завершения государственной регистрации продажи квартиры, купленной на материнский капитал. предоставить в орган опеки документы, подтверждающие наличие детских долей в новой квартире:  

  • договор купли-продажи,
  • выписку ЕГРН о регистрации права собственности.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

В подавляющем большинстве случаев банки не дают согласия на продажу ипотечной квартиры. Вместо этого они требуют от заемщика полного гашения ипотечного кредита, затем снимают обременение и предоставляют бывшему заемщику свободу действий. Однако не стоит думать, что легко будет найти покупателя, который согласится погасить ипотеку продавца и купить его квартиру.

Дело в том, что покупатель обычно тоже использует банковский кредит, а вот банки категорически не желают финансировать приобретение такого жилья.

Если банк покупателя заподозрит, что его клиенту пытаются продать квартиру, купленную на материнский капитал, то потребует дополнительно предоставить документы о том, что маткапитал не использовался.

Обычно для этого берут справку в Пенсионном фонде об остатке материнского капитала.

Причина такого отношения – в высоких рисках для покупателя и для залогодержателя (в данном случае – для банка), если продавец приобретал квартиру на материнский капитал:

  1. Даже если продавец сделал все по закону и выделил детям доли в квартире, то как залог она очень проблемна – при неуплате кредита выселить детей на улицу не позволят.
  2. Если доли не были выделены или были выделены с нарушениями – сделку можно оспорить в суде. Причем срок исковой давности намного длиннее общепринятого, 3 года после достижения обделенным ребенком 18-летия. Если, например, пострадал 5-летний ребенок, то он может заявить о своих правах даже через 15-16 лет.
  3. Если в результате сделку признают недействительной, то все участники должны будут вернуться на исходные позиции – квартиру вернуть продавцу, деньги – покупателю. Покупатель будет бесконечно долго получать свои деньги от продавца, и банк пострадает вместе с ним, ведь залог тоже аннулируется. Да и средства за это время значительно обесценятся из-за инфляции.

Такие проблемы возникнут по всей цепочке перепродаж квартиры, даже если квартира уже была неоднократно продана после использования маткапитала. Поэтому важно получить актуальную выписку из ЕГРН с историей перехода прав собственности и проверить использование материнского капитала во всех предыдущих сделках с квартирой. Заказать такую выписку можно из дома на сайте ЕГРН.Реестр.

Однако так ли уж невозможно продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал? Вариантов немного, но они есть. Главным образом, это зависит от того, сможет ли продавец найти лояльного покупателя. Если, например, покупатель согласится погасить остаток долга по ипотеке в рамках договора задатка и орган опеки не будет возражать, то сделка вполне может состояться.

Продажа купленной на материнский капитал квартиры при разводе

Такая квартира находится в долевой собственности членов семьи и все юридические нюансы сделки по ее продаже связаны с двумя аспектами:

  1. Долевой характер собственности. Это значит, что нужно получить отказ других сособственников квартиры от покупки долей и договор купли-продажи оформлять нотариально.
  2. Согласование продажи с органами опеки.

На практике вопрос обычно решается одним из двух способов:

  • выкупить долю у бывшего супруга и остаться с детьми в той же квартире;
  • продать квартиру, деньги разделить соразмерно долям.

В последнем случае родителю с детьми достанется только часть выручки от продажи квартиры, купленной на материнский капитал, и сразу купить новое жилье без ухудшения условий и без привлечения ипотеки вряд ли получится. Однако орган опеки может дать согласие на продажу, если детям будут выделены доли в квартирах или домах родственников.

Наталья Петракова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital

Пошаговая инструкция продажи квартиры, приобретенной с материнским капиталом – ответы юристов на популярные вопросы

Продажа квартиры приобретенной с использованием материнского капитала

Продать жилой объект недвижимости, в которую при покупке были вложены деньги из семейного сертификата, можно. Главное – соблюдать все требования законодательства и заверять сделки в нотариальной палате.

Расскажем о всевозможных способах продаж такого особенного имущества, определим, что делать для продажи и покупки, и ответим на актуальные вопросы.

статьи:

Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры или её доли, приобретенные с использованием материнского капитала

При продаже квартиры или ее части, купленной ранее со средствами семейного сертификата, необходимо учитывать то, что собственниками этой квартиры (или доли) являются все члены семьи, даже несовершеннолетние граждане.

Поэтому органы опеки и попечительства выставили требование о получении разрешительного документа на продажу имущества, чтобы защитить права детей и проконтролировать – где будут находиться они, куда их пропишут в дальнейшем, и будут ли они иметь там свою положенную долю.

Порядок покупки квартиры с материнским капиталом – как правильно оформить договор и совершить сделку?

Разрешение на продажу подобной собственности родители смогут получить при таких условиях:

  1. Если размер продаваемой части будет равен части в новоприобретенном жилье.
  2. Если доля, отведенная ребенку, будет по площади больше в будущей собственности.

  3. Если условия проживания в новой квартире будут лучше, чем в старой, то есть той, которую продают родители.

Важно: разрешение выдают представители органов опеки только после осмотра продаваемой квартиры и приобретаемого жилья.

1. Собрать документационный пакет

Документы в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры в 2018 году:

  1. Копии паспортов родителей.
  2. Копии свидетельства о рождении или паспорта детей.
  3. Предварительный договор на покупку новой недвижимости. Можно также его копию.
  4. Копии свидетельства о заключении брака.
  5. Копии свидетельств о расторжении брака.
  6. Документы о приобретаемой жилплощади или того жилья, в котором ребенок получит долю и регистрацию.
  7. Правоустанавливающая и техническая документация на реализуемое жилье. Обычно подается копия выписки из ЕГРП или копия свидетельства о праве собственности, а также копия техпаспорта, копия кадастрового плана.
  8. Справка о составе семьи – оригинал.
  9. Справка о регистрации ребенка на новом месте, если встречная сделка происходит позже продажи.

2. Написать письменное заявление с просьбой выдать разрешение на продажу

В нем следует прописать, что вы желаете продать квартиру, где прописаны несовершеннолетние, а также стоит указать, что новые жилищные условия намного лучше тех, которые есть сейчас в квартире.

Например, это может отражаться в большей площади помещения.

4. Далее родителям и детям предстоит прийти на беседу в службу

Представитель органов пригласит родителей и детей, которым уже исполнилось 14 лет, на беседу.

Обычно работник службы расскажет о правах и интересах ребенка, чтобы они не были нарушены при заключении сделки купли-продажи.

5. Затем следует дождаться решения службы и получить документ

Решение должен принять попечительский совет. Возможно, специалисты службы поедут на место, чтобы оценить, в какой обстановке и в каких условиях ребенок будет проживать.

Срок рассмотрения заявления – 2-4 недели.

Заметьте, если такую сделку произвести без полученного разрешения, то органы опеки могут через судебную инстанцию ее оспорить. Поэтому лучше заранее обговорить с работниками службы все условия продажи квартиры, в которую были вложены деньги с маткапитала, и условия приобретения будущего жилья, в том числе и для детей.

Разрешительный документ будет действовать в течение 1 месяца. За это время родители должны продать квартиру и приобрести новое жилье.

Повторно обратиться в службу, конечно, можно.

Органы опеки могут пойти навстречу, если купить новое жилье быстро не получилось. В этом случае, на ребенка в банке открывается счет, на него перечисляются денежные средства, которые полагаются за часть проданной собственности.

Порядок оформления продажи квартиры, приобретенной ранее с использованием материнского капитала

Для того чтобы продать квартиру, приобретенную со средствами из семейного сертификата, и которая принадлежит не только совершеннолетним, но и несовершеннолетним членам семьи, нужно:

  1. Получить на руки выписку с Кадастра, подтверждающую права на отчуждаемый объект. Раньше это было свидетельство, теперь его заменяет выписка.
  2. Оформить у нотариуса предварительный договор.
  3. Обратиться в органы опеки и попросить оформить разрешительную бумагу на продажу.
  4. Получить разрешение на продажу в службе опеки.
  5. Получить справку о составе семьи, где будет видно количество прописанных членов в квартире.
  6. Подтвердить отсутствие долгов за услуги ЖКХ. Можно получить в каждой инстанции выписку.
  7. Заключить окончательный, основной договор и заверить его у нотариуса. Сделка обязательно должна быть заверена, иначе она будет недействительна.

Далее покупатель передает документацию в Росреестр и оформляет права собственности.

А продавец должен отыскать жилье для детей и оповестить органы опеки о том, что дети прописаны в новоприобретенном жилье.

Порядок расчета за жилье, приобретаемое с использованием материнского капитала

Расчет при покупке жилья со средствами семейного сертификата будет происходить не за один день. Однако, сама сделка проводится в один день, так как несовершеннолетних членов семьи родители должны прописать сразу же в новоприобретенное жилье.

Расчет за покупку объекта будет производиться таким способом:

  1. Родители оплатят часть наличными средствами, или поместят их в банковскую ячейку. После завершения сделки продавец жилья сможет получить деньги.
  2. Другую часть средств ПФР должен перевести на счет продавца.

После этого сделка будет считаться завершенной.

Также нотариус может предложить оформить провести оплату через депозит, но на это необходимы дополнительные средства.

Порядок продажи недвижимости, приобретенной за материнский капитал и ипотеку

Порядок продажи ипотечного объекта недвижимости, в который были вложены деньги с семейного сертификата, таков:

  1. Гражданин обращается в банковскую организацию и просит одобрение на продажу ипотечного жилья, если кредит не был выплачен полностью. Если же ипотека была выплачена полностью, то разрешительного документа на продажу от банка не потребуется.
  2. Продавец подбирает жилой объект, согласно установленным требованиям, в котором будут прописаны и дети.
  3. Он получает разрешительный документ от представителей опекунской службы.
  4. Затем продавец и покупатель оформляют документ купли-продажи.
  5. Далее стороны заверяют сделку у нотариуса.
  6. Обязательства по перечислению денежных средств за покупку совершает покупатель.
  7. Продавец, имеющий детей, приобретает новое жилье и сообщает об этом органам опеки. Сделка также заверяется у нотариуса.
  8. Все права собственники будущего имущества регистрируют в Росреестре.

Продавая ипотечную недвижимость, в которую были вложены деньги с сертификата, вы должны помнить, что собственниками такой недвижимости является и дети. Поэтому не стоит забывать про разрешительные документы!

В случае, когда ипотека не была погашена полностью, продавцу обязательно нужно просить одобрение в банке.

Может быть несколько вариантов решения проблемы:

  1. Долг будет гасить продавец из собственного бюджета – то есть, тот человек, на которого был оформлен ипотечный кредит. А затем попросту имущество будет продано.
  2. Долг будет погашен из средств покупателя, но продавцом.

    Для этого стороны должны заключить предварительный договор. После погашения кредита собственность будет передана покупателю, а он, в свою очередь, должен будет перечислить на счет продавца оставшуюся сумму.

Каков из вариантов выбрать – решать вам.

Все сделки будут иметь юридическую силу, если их заверит нотариус.

Популярные вопросы о купле\продаже недвижимости с материнским капиталом – отвечают юристы

Ответим на актуальные вопросы, возникающие у россиян при покупке или продаже объектов недвижимого имущества, в которые были вложены деньги с семейного сертификата.

1. Есть ли риски при приобретении квартиры с маткапиталом, и как избежать их?

Риск от таких сделок один – что договорные обязательства могут оспорить, и оформленный договор купли-продажи потеряет силу.

Чтобы этого не случилось, родители должны получить всю разрешительную документацию на продажу.

2. Можно ли взять ипотеку на покупку квартиры, оформленную с семейным сертификатом?

Сделку оформить реально, если продавец такой собственности получит в опекунской службе согласие на отчуждение имущества.

Источник: https://pravo812.ru/useful/1063-poshagovaya-instrukciya-prodazhi-kvartiry-priobretennoj-s-materinskim-kapitalom.html

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция «РБК-Недвижимости»

Продажа квартиры приобретенной с использованием материнского капитала

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены

Olga Bocharnikova/shutterstock

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно ( Yevhen Prozhyrko/shutterstock)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки.

Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать.

Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай.

Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям.

Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально ( komokvm/shutterstock)

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f0ed2019a794710ff3bff26

Квартира с материнским капиталом: как продать

Продажа квартиры приобретенной с использованием материнского капитала
photographee.eu/Depositphotos

Особенностью оформления права собственности на жилье, купленное частично на средства материнского капитала, является наделение долями всех членов семьи, в том числе и детей. При этом граждане обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности на квартиру или погашения ипотеки. Выдел долей осуществляется у нотариуса.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

В чем сложность?

Наше государство обеспечивает охрану прав ребенка на недвижимость, купленную с помощью средств маткапитала. Поэтому, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства. 

Процедура

Для начала вам необходимо письменно уведомить органы опеки по месту проживания о продаже жилплощади. В дальнейшем придется отправиться к ним на прием и заполнить заявление, в котором оба родителя обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица (ребенка).

Заявление составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района, который впоследствии заверяет данный документ. Затем представитель органов опеки проводит собеседование с родителями; а если ребенку больше 14 лет, с ним тоже.

Требования к продаже недвижимости, выдвигаемые органами опеки:

  1. Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денежных средств (их переводят на счет ребенка). При этом доля ребенка в квартире, приобретенной с участием средств материнского капитала, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется.

  2. Родители либо опекуны обязаны предоставить ребенку условия проживания не хуже предыдущих. Доля в жилом помещении, площадь квартиры и удобства в новом жилье, как минимум, должны соответствовать прошлому.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Маткапитал в 2020 году

Как получить согласие?

Лучшим способом получения согласия органов опеки на продажу квартиры «с маткапиталом» будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой. Если родители продают жилье без выделения доли ребенка и без получения согласия (а такое бывает), такая сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала

Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли.

А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний.

Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.

Опасность для покупателей

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности. 

Как узнать, был ли использован маткапитал?

  1. Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в наследство.
  2. Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г.

    , или первый ребенок, который родился позже 1 января 2020 г.

  3. Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости.

    Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.

Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала.

Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека. А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.

Покупателю остается надеяться на добросовестность продавца и исполнение обязательств с его стороны перед государством. Вместе с тем можно запросить у продавца выписку из банка, где будут указаны движения по счету, спросить о наличии детей и запросить справку из Пенсионного фонда.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Как снизить риски перед покупкой квартиры?

  1. Самый простой способ — обратиться к юристу. В перечне многих юридических фирм есть услуга проверки чистоты квартиры. Юрист соберет с собственника все необходимые справки, а также проверит документы для проведения безопасной сделки.
  2. Самостоятельно провести сделку через нотариуса.

    Нотариус через реестр нотариальных сделок может узнать, давал ли собственник нотариальное обязательство о выделении долей детям. Но это не гарантирует достоверной информации в случае, если маткапитал использовался для погашения ипотеки, но доли по факту выделены не были.

  3. Риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости.

    Кроме того, вы можете не беспокоиться, если в свидетельстве о праве собственности уже есть выдел долей на всех членов семьи.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kvartira_s_materinskim_kapitalom_kak_prodat/101060

Мы не выделили доли детям и продали квартиру

Продажа квартиры приобретенной с использованием материнского капитала

Как снизить риск серьезного наказания при продаже квартиры, которую купили с использованием средств маткапитала и в которой доли всем членам семьи пока не выделили? У нас классика жанра: квартира куплена по договору долевого участия, доли выделить в принципе было нельзя, поэтому продали так. Я смотрел судебную практику. Обычно в таких случаях обязывают выделять доли в других квартирах.

Отдел опеки, конечно, дать разрешение не может, поскольку давать не на что: долей у детей еще нет. Пенсионный фонд разводит руками: им все равно, что мы будем делать с квартирой. Новое обязательство на другую квартиру не хотят принимать.

Прокуратура тоже отмахивается и говорит, что они сами не инициируют проверку, а делают это только по запросу от третьих лиц.

Для себя вижу следующий вариант: выделить доли в другом объекте недвижимости. Но интересует, насколько стоит с этим спешить. На данный момент новая квартира в ипотеке в общей собственности супругов, поэтому выделить доли детям пока нельзя. Как можно законно оформить обязательство выделить доли в этой квартире после закрытия ипотеки?

Спасибо!
Александр

Но, раз уж ситуация повернулась так, как у вас, оформить доли на детей в другом жилье — это тоже выход. Постарайтесь не затягивать с переоформлением.

Жилье, на которое вы потратили средства материнского капитала, должно быть оформлено как общая долевая собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга. Но это правило нередко нарушают.

Например, в ситуации как у вас — когда маткапитал вкладывают в долевое строительство. Тогда право собственности члены семьи приобретают только после того, как дом введут в эксплуатацию.

Но бывает, что за время строительства в семье рождается еще один ребенок. Или квартира строится слишком долго, родители решают ее продать и купить другую.

И получается, что доли детям выделять еще негде, но и ждать дальше тяжело.

Сделать это необходимо не позднее полугода с того момента, как он снимет обременение с квартиры, если приобретал ее в ипотеку, или когда застройщик достроит дом и введет его эксплуатацию.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

+keys.flatArea,quester.childShare=quester.motherCapitalArea/(+keys.adultCount+ +keys.childCount),quester.realChildShare=Math.round(10Math.max(1,quester.childShare))/10,quester.adultShare=+keys.flatArea-quester.realChildShare*+keys.childCount;return ''})()+'Минимальная доля ребенка — %format.0('+quester.

realChildShare+') м²'”, “description”: [“'Вы купили квартиру '+keys.flatArea+' м², которая стоила %format('+keys.flatPrice+') Р, и вложили в нее материнский капитал в размере %format('+keys.motherCapital+') Р. Маткапиталом вы оплатили %format.0('+quester.

motherCapitalArea+') м² жилья — эта доля принадлежит всей семье и делится поровну между родителями и детьми. '+(+keys.adultCount

Например, так произошло в Пермском крае, где в аналогичной ситуации суд удовлетворил требование управления пенсионного фонда и взыскал с матери маткапитал 453 026 Р и госпошлину 7730 Р.

Сделку признают недействительной. Еще один вариант развития событий: сделку, по которой вы продали квартиру, могут признать недействительной. Так было в Челябинске.

Там суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным, но не целиком, а только в части купли-продажи 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире.

Супругов обязали выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, а у нового собственника права собственности на эти доли теперь нет.

Наступит уголовная ответственность. По требованию ПФР прокуратура может провести проверку и привлечь вас к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Лучше всего уложиться в шесть месяцев с того момента, как вы продали квартиру, на которую вам выделили материнский капитал. Иначе есть вероятность, что ПФР или прокуратура начнут предъявлять претензии. Судебная практика по подобным делам не в вашу пользу.

Иногда пенсионный фонд и прокуратура реагируют на такие нарушения с опозданием.

Например, в Новоуральске прокуратура подала иск к матери двух несовершеннолетних детей и потребовала вернуть полученные средства материнского капитала.

Мать обвинили в том, что она вложила маткапитал, но доли детям не выделила, а квартиру потом продала. Но суд пришел к выводу, что срок исковой давности пропущен, поэтому в иске отказал.

В ситуации с обязательством срок исковой давности будет отсчитываться с момента, когда истечет шестимесячный срок на переоформление квартиры в долевую собственность.

Например, если дом сдали в эксплуатацию в феврале 2019 года, вы должны выделить доли детям не позднее августа 2019 года. Если этого не сделать, у пенсионного фонда будет три года, чтобы потребовать средства маткапитала обратно или признать сделку по продаже квартиры недействительной.

Но после августа 2022 года срок исковой давности истечет, и тогда требования пенсионного фонда суд не удовлетворит.

На всякий случай проконсультируйтесь в пенсионном фонде: хотя бы напишите запрос через личный кабинет. Так у вас появится доказательство, что вы помнили о своем обязательстве, хотели его выполнить и искали законный способ. Это тоже пригодится, если дело дойдет до претензий.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/ne-dali-doli-detyam/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.